Mis à jour le 15 septembre 2026 · Par Camille Gadret, fondatrice de Guest Home Service, conciergerie Airbnb à Paris et petite couronne.
Une commission affichée ne dit presque rien du coût réel d’une conciergerie. L’essentiel se trouve dans le contrat : assiette de calcul, frais refacturés, durée d’engagement, responsabilité en cas de dégât ou d’amende. Une partie des propriétaires que nous accueillons chez Guest Home Service arrivent d’une autre conciergerie, déçus par une clause qu’ils n’avaient pas lue plutôt que par le taux.
Pour chacune des neuf clauses ci-dessous : ce qu’il faut lire, le piège fréquent et la question à poser avant de signer.
Avant de signer un contrat de conciergerie Airbnb, vérifiez neuf clauses : assiette de la commission, prestations refacturées, exclusivité et durée, préavis, propriété de l’annonce, assurance, reversements, responsabilité en cas d’amende, données et clés. Depuis le 1er janvier 2025, une résidence principale parisienne ne peut être louée plus de 90 jours par an ; le dépassement expose le propriétaire, pas la conciergerie, à 15 000 € d’amende civile.
Pourquoi lire le contrat plutôt que la plaquette ?
Les commissions affichées à Paris se ressemblent : « à partir de 20 % » hors frais de plateforme chez HostnFly, « 20 % TTC » hors frais de plateformes chez WeHost, devis chez GuestReady, et, d’après notre lecture des grilles publiques du marché parisien, une fourchette de 15 à 25 % HT.
À taux égal, deux contrats produisent pourtant des revenus nets différents : tout se joue dans l’assiette, les frais annexes et les conditions de sortie. Le coût d’une gestion Airbnb mal faite à Paris vient souvent de ces zones grises plus que du pourcentage.
Quelles sont les 9 clauses à vérifier dans un contrat de conciergerie Airbnb ?
1. L’assiette de la commission : brut, net, HT ou TTC ?
Ce qu’il faut lire : le montant sur lequel le pourcentage s’applique. Le « brut » correspond au prix payé par le voyageur. Le « net de frais de plateforme » retire les frais hôte d’Airbnb : 3 % dans la structure partagée, 15,5 % pour la plupart des hôtes dans la structure « frais hôte uniquement », avec une fourchette de 14 à 16 % selon les cas (Airbnb, 2026). Vérifiez ensuite si le taux est HT ou TTC : 20 % HT font 24 % TTC.
Le piège : un taux HT appliqué au brut, frais de ménage voyageur inclus. Sur un mois à 3 000 € encaissés, l’écart avec une commission TTC calculée sur le net atteint 138 €, soit plus de 1 600 € par an.
| Formule contractuelle (3 000 € payés par les voyageurs, frais hôte Airbnb 3 %) | Base de calcul | Commission | Reste au propriétaire |
|---|---|---|---|
| 20 % TTC sur le net de frais Airbnb | 2 910 € | 582 € | 2 328 € |
| 20 % HT sur le net (soit 24 % TTC) | 2 910 € | 698 € | 2 212 € |
| 20 % HT sur le brut (soit 24 % TTC) | 3 000 € | 720 € | 2 190 € |
La question à poser : « Sur un séjour à 1 000 € payés par le voyageur, combien me reversez-vous exactement, et quel document le prouve ? »
2. Les prestations incluses et celles refacturées
Ce qu’il faut lire : la liste de ce que couvre la commission et de ce qui est facturé en plus. Ménage, linge, photos, consommables, petites réparations, frais de mise en service. GuestReady, par exemple, prélève des frais d’onboarding sur le revenu du premier mois (guestready.com, 2026).
Le piège : les frais de ménage payés par le voyageur sont conservés par la conciergerie, et le ménage entre deux séjours vous est tout de même facturé. Vous payez deux fois.
La question à poser : « Qui encaisse les frais de ménage réglés par le voyageur, et à quel tarif me facturez-vous le linge et les consommables ? » Le détail de nos prestations de gestion Airbnb à Paris répond à cette question ligne par ligne.
3. L’exclusivité et la durée d’engagement
Ce qu’il faut lire : la durée initiale, la tacite reconduction et le périmètre de l’exclusivité. Certaines clauses interdisent tout autre canal, d’autres vous interdisent d’occuper votre propre logement sans validation.
Le piège : un engagement de douze mois reconduit automatiquement, avec une fenêtre de résiliation de quelques semaines. Un contrat à durée indéterminée reste résiliable à tout moment, sous réserve d’un préavis contractuel ou raisonnable (Code civil, art. 1211). Dans un contrat d’adhésion, une clause non négociable qui crée un déséquilibre significatif est réputée non écrite (art. 1171).
La question à poser : « Puis-je bloquer des dates pour mon usage personnel, sans pénalité et sans commission ? »
4. Le préavis et les conditions de résiliation
Ce qu’il faut lire : la durée du préavis, la forme exigée (lettre recommandée ou e-mail), les frais de sortie et le sort des réservations déjà confirmées.
Le piège : une pénalité égale à plusieurs mois de commission, ou une clause qui laisse la conciergerie percevoir sa commission sur des séjours qu’elle n’assurera plus.
La question à poser : « Si je résilie le 1er du mois, que deviennent les séjours réservés jusqu’à six mois plus tard ? » Notre guide pour changer de conciergerie Airbnb à Paris détaille la transition sans annuler de réservation.
5. La propriété de l’annonce et des avis
Ce qu’il faut lire : sur quel compte Airbnb l’annonce est publiée. Si la conciergerie intervient comme cohôte, l’annonce reste sur votre compte et vous pouvez retirer son accès à tout moment (Airbnb, 2026). Si l’annonce est créée sur le compte de la conciergerie, l’historique et les évaluations lui restent attachés.
Le piège : trois ans d’avis et un statut Superhôte qui disparaissent le jour du départ. Vous repartez de zéro.
La question à poser : « L’annonce, les photos et les avis sont-ils sur mon compte, et que récupère-t-on à la fin du contrat ? »
6. L’assurance et la responsabilité en cas de dégât
Ce qu’il faut lire : qui déclare le sinistre, dans quel délai, et qui supporte ce que la plateforme ne rembourse pas. AirCover pour les hôtes annonce une protection dommages jusqu’à 3 millions de dollars et une responsabilité civile jusqu’à 1 million de dollars (Airbnb, 2026), avec des exclusions.
Le piège : une clause qui écarte toute responsabilité de la conciergerie, même en cas de faute dans la sélection du voyageur ou l’état des lieux. Un mandataire rémunéré répond pourtant des fautes de sa gestion (Code civil, art. 1992).
La question à poser : « Quelle est votre assurance responsabilité civile professionnelle, et qui paie la franchise si AirCover refuse le dossier ? »
7. La fréquence des reversements et des relevés
Ce qu’il faut lire : la date de virement, le détail du relevé (séjour par séjour, frais par frais) et l’accès à l’historique. Certaines conciergeries s’engagent sur un virement mensuel avant le 15 (WeHost, 2026).
Le piège : un relevé global sans détail, impossible à rapprocher des versements Airbnb, et inutilisable pour votre déclaration en micro-BIC.
La question à poser : « Puis-je consulter chaque réservation, chaque frais et chaque virement à tout moment, sans vous le demander ? »
8. La responsabilité en cas d’amende ou de non-conformité
Ce qu’il faut lire : qui suit le compteur des 90 jours, qui vérifie le numéro d’enregistrement à 13 caractères sur chaque annonce, et qui paie en cas de manquement. La loi désigne le loueur : jusqu’à 10 000 € sans numéro d’enregistrement, 15 000 € en cas de dépassement du plafond, 20 000 € pour fausse déclaration (Code du tourisme, art. L324-1-1, 2026). L’intermédiaire a ses propres obligations d’affichage, sanctionnées jusqu’à 12 500 € par logement (art. L324-2-1).
Le piège : une clause qui vous rend seul responsable de la conformité alors que la conciergerie tient le calendrier.
La question à poser : « Si vous dépassez les 90 jours, prenez-vous l’amende en charge ? » Notre article sur les contrôles et amendes Airbnb à Paris en 2026 décrit la procédure.
9. Les données personnelles et l’accès au logement
Ce qu’il faut lire : la clause de protection des données et la gestion des clés. La conciergerie traite les données des voyageurs pour votre compte et doit s’engager sur la confidentialité, la sécurité et la restitution des données en fin de contrat (CNIL, sous-traitance RGPD).
Le piège : un jeu de clés dans une boîte fixée sur le mobilier urbain, interdite à Paris par arrêté depuis le 24 janvier 2025 (paris.fr, 2026), et des codes jamais changés après le départ d’un prestataire.
La question à poser : « Combien de jeux de clés détenez-vous, qui y a accès, et que se passe-t-il à la fin du contrat ? »
Grille de lecture : les 9 clauses en un tableau
| Clause | À lire | Piège fréquent | Question à poser |
|---|---|---|---|
| 1. Assiette | Brut ou net, HT ou TTC | HT sur le brut, ménage inclus | Combien sur 1 000 € payés ? |
| 2. Prestations | Inclus et refacturé | Ménage payé deux fois | Qui encaisse les frais de ménage ? |
| 3. Exclusivité et durée | Durée initiale, reconduction | 12 mois reconduits tacitement | Puis-je bloquer mes dates ? |
| 4. Préavis et résiliation | Délai, forme, frais de sortie | Pénalité de plusieurs mois | Que deviennent les séjours réservés ? |
| 5. Annonce et avis | Compte qui héberge l’annonce | Avis perdus au départ | L’annonce est-elle sur mon compte ? |
| 6. Assurance et dégâts | Déclaration, franchise, RC pro | Exclusion totale de responsabilité | Qui paie si AirCover refuse ? |
| 7. Reversements et relevés | Date, détail, accès | Relevé global sans détail | Puis-je tout consulter à tout moment ? |
| 8. Amendes et conformité | Compteur 90 jours, numéro | Propriétaire seul responsable | Prenez-vous l’amende en charge ? |
| 9. Données et clés | Clause RGPD, registre des clés | Boîte à clés sur la voie publique | Qui a accès à mon logement ? |
La loi Hoguet s’applique-t-elle à votre conciergerie ?
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, encadre les personnes qui, de manière habituelle, prêtent leur concours à la location ou à la gestion immobilière de biens d’autrui (Légifrance, art. 1er). Ces professionnels détiennent une carte délivrée par la CCI, la carte G pour la gestion, avec une garantie financière de 30 000 € les deux premières années puis 110 000 €, et une assurance responsabilité civile professionnelle (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée au 1er janvier 2023).
Une conciergerie qui se limite à des prestations matérielles, sans mandat de gestion locative et sans encaisser les loyers pour votre compte, n’entre en principe pas dans ce cadre. C’est le cas du cohôte Airbnb, les versements vous parvenant directement. Dès que la conciergerie signe un mandat de gestion, encaisse les loyers ou détient des cautions, la carte G devient obligatoire. Certaines conciergeries, comme WeHost, indiquent d’ailleurs travailler sous mandat loi Hoguet.
La question à poser : « Encaissez-vous mes loyers ? Si oui, quel est votre numéro de carte G et votre garant financier ? » Sans carte, rien ne garantit les fonds qui transitent par la conciergerie.
Comment procéder avant de signer ?
- Demandez le contrat complet, conditions générales comprises, avant tout rendez-vous.
- Faites chiffrer un mois type à 3 000 € encaissés : commission, frais, reste net.
- Comparez avec le détail des prestations et tarifs pratiqués à Paris.
- Vérifiez sur quel compte Airbnb l’annonce sera hébergée et les conditions de restitution.
- Exigez une réponse écrite aux neuf questions ci-dessus et annexez-la au contrat.
Chez Guest Home Service, nous répondons à ces neuf questions par écrit avant la signature, sans engagement de durée. Une vingtaine de logements gérés à Paris et en petite couronne et près de 300 évaluations voyageurs (4,5/5) depuis 2023 nous ont appris qu’un contrat clair évite la plupart des litiges.
Sources
- Légifrance – Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale
- Légifrance – Code du tourisme, article L324-1-1 (version en vigueur au 20 mai 2026)
- Légifrance – Code du tourisme, article L324-2-1 (obligations des intermédiaires)
- Légifrance – Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet
- Légifrance – Code civil, article 1171 (contrat d’adhésion)
- Légifrance – Code civil, article 1211 (contrat à durée indéterminée)
- Légifrance – Code civil, article 1992 (responsabilité du mandataire)
- entreprendre.service-public.gouv.fr – Devenir agent immobilier : carte professionnelle, garantie financière, assurance
- Ministère de la Transition écologique – Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme (septembre 2025)
- Paris.fr – Location limitée à 90 jours : Paris serre la vis sur les meublés touristiques
- Paris.fr – La location meublée touristique : les règles à suivre (mise à jour avril 2026)
- Paris.fr – Boîtes à clés interdites sur l’espace public
- CNIL – Travailler avec un sous-traitant (RGPD, article 28)
- Airbnb – Frais de service pour les hôtes et les voyageurs
- Airbnb – AirCover pour les hôtes
- Airbnb – Qu’est-ce qu’un cohôte ?
- HostnFly – Tarifs
- WeHost – Conciergerie Airbnb, tarif et engagements
- GuestReady – Tarifs
Questions fréquentes
Une conciergerie Airbnb a-t-elle besoin d’une carte G à Paris ?
Pas si elle se limite à des prestations matérielles (accueil, ménage, linge, gestion des messages) et que la plateforme vous verse directement les revenus. La carte G, prévue par la loi Hoguet de 1970, devient obligatoire dès que la conciergerie encaisse vos loyers, détient des cautions ou signe un mandat de gestion locative. Demandez-lui par écrit dans quel cas elle se situe.
Puis-je résilier un contrat de conciergerie à tout moment ?
Si le contrat est à durée indéterminée, oui, en respectant le préavis prévu ou, à défaut, un délai raisonnable (Code civil, art. 1211). Si le contrat prévoit une durée ferme avec reconduction tacite, vous êtes tenu jusqu’à l’échéance, sauf faute de la conciergerie. Vérifiez aussi les frais de sortie et le sort des réservations déjà confirmées.
Qui paie l’amende si la conciergerie dépasse les 90 jours ?
Le Code du tourisme vise la personne qui offre le logement à la location, donc le propriétaire, avec une amende civile pouvant atteindre 15 000 €. Pour que la conciergerie assume ce risque, il faut une clause écrite qui lui confie le suivi du plafond et prévoit la prise en charge de l’amende en cas de dépassement de son fait.