Mis à jour le 15 septembre 2026 · Par Camille Gadret, fondatrice de Guest Home Service, conciergerie Airbnb à Paris et petite couronne.
Choisir un quartier pour louer en courte durée à Paris ne se résume plus à la distance avec la tour Eiffel. Depuis 2025, la réglementation pèse autant que l’adresse sur le revenu réel. Un prix par nuit élevé ne compense ni un plafond de 90 jours, ni une copropriété hostile, ni un secteur où toute création de meublé de tourisme est interdite.
Cet article compare six zones à partir des données publiées par l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur) en janvier 2026 : profil des voyageurs, ordre de grandeur des prix et contraintes à vérifier.
En octobre 2025, le prix médian d’une nuit en logement entier à Paris atteint 162 € (Apur, janvier 2026). Les arrondissements les plus chers sont le 8e (252 €), le 6e (219 €) et le 7e (218 €), contre 110 € dans le 20e. La rentabilité réelle dépend ensuite du taux d’occupation, du plafond de 90 jours pour une résidence principale et des règles de copropriété.
Qu’est-ce qu’un quartier rentable en courte durée à Paris ?
Un quartier rentable combine un prix par nuit élevé, une demande régulière et des règles compatibles avec votre situation. Le prix seul trompe. Le 16e affiche des annonces chères mais seulement 6,2 commentaires par annonce sur douze mois, contre 12,7 dans le 2e (Apur, données d’octobre 2025).
Le nombre de commentaires des voyageurs est le meilleur indicateur public de la demande réelle. À Paris, les 48 322 logements entiers disponibles sur Airbnb ont reçu 433 366 commentaires en un an, soit 9 par annonce. Un tiers des annonces n’en a reçu aucun.
La demande est aussi très internationale : en 2024, 85 % des 14,8 millions de nuitées en meublé de tourisme à Paris provenaient de voyageurs étrangers, contre 62 % dans les Hauts-de-Seine (Eurostat, cité par l’Apur). La clientèle change avec la zone, et le logement qui se loue aussi.
Quelles règles s’appliquent avant de choisir un quartier ?
Depuis le 1er janvier 2025, une résidence principale parisienne ne peut être louée en meublé de tourisme que 90 jours par an, contre 120 auparavant (Ville de Paris). Ce plafond, permis par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, s’applique à tous les arrondissements et fixe le premier ordre de grandeur de votre revenu.
Pour une résidence secondaire, la location touristique est un changement d’usage soumis à autorisation avec compensation. Depuis 2010, Paris n’a accordé que 248 autorisations avec compensation, pour 548 logements (Apur, 2026). Le PLU bioclimatique, approuvé en novembre 2024, interdit en outre toute création de meublé de tourisme dans un secteur couvrant les arrondissements 1 à 11 et une partie du 18e.
Les sanctions ont été relevées. Le code du tourisme, dans sa version en vigueur depuis le 20 mai 2026, prévoit jusqu’à 15 000 € d’amende pour le dépassement du plafond de jours, 10 000 € pour l’absence de déclaration et 20 000 € pour une fausse déclaration. Le changement d’usage sans autorisation expose à 100 000 € par logement, avec astreinte possible. Notre article sur les contrôles et amendes Airbnb à Paris en 2026 détaille la procédure.
Trois autres points s’appliquent partout. Le numéro d’enregistrement à 13 caractères doit figurer sur chaque annonce ; l’obligation d’enregistrement est nationale depuis le 20 mai 2026, mais le téléservice national destiné aux loueurs n’est pas encore ouvert au 15 septembre 2026 (mise en service annoncée au quatrième trimestre 2026 par la DGE) : à Paris, la déclaration se fait toujours sur le téléservice de la Ville. Une copropriété dont le règlement interdit toute activité commerciale peut bannir les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, et le loueur doit informer son syndic de son enregistrement. Enfin, un changement d’usage exige un DPE de classe A à E, puis A à D dès 2034 (guide pratique du ministère du Logement, 2025). Notre guide pour louer en courte durée à Paris détaille la marche à suivre.
Tableau comparatif des six zones
| Zone | Logements entiers disponibles (oct. 2025) | Commentaires par annonce sur 12 mois | Prix médian par nuit (oct. 2025) | Contrainte principale |
|---|---|---|---|---|
| Centre historique (1er-4e) | 7 780 | 11,5 | Non publié par arrondissement (Paris : 162 €) | Création interdite par le PLU ; 90 jours |
| Rive gauche (5e-7e) | 5 028 | 8,6 | 219 € (6e), 218 € (7e) | Secteur PLU d’interdiction ; copropriétés strictes |
| Ouest (8e, 9e, 16e, 17e) | 10 807 | 8,0 | 252 € (8e) | 8e et 9e dans le secteur PLU ; 64 % de multi-loueurs dans le 8e |
| Nord et est (10e, 11e, 18e, 19e, 20e) | 16 124 | 8,6 | 120 € (19e), 110 € (20e) | 10e, 11e et une partie du 18e dans le secteur PLU |
| Sud (13e, 14e, 15e) | 6 798 | 8,8 | Non publié par arrondissement | Hors secteur PLU ; compensation au changement d’usage |
| Petite couronne (92, 93, 94) | Boulogne 1 300 ; Saint-Denis 1 258 ; Montreuil 986 | Non publié | 83 € à 130 € selon le territoire | Règles propres à chaque commune ; 120 jours sauf Fontenay-sous-Bois et Romainville (90 jours) |
Source : Apur, notes n° 281 et 282, janvier 2026 (données Inside Airbnb, octobre 2025).
Centre historique (1er-4e) : la demande la plus dense de Paris
Profil de demande
Paris Centre concentre 16 % des logements entiers disponibles et 21 % des commentaires, pour 5 % de la population parisienne (Apur). La clientèle est touristique et internationale, sur des séjours courts. Autour de Notre-Dame et de l’Opéra, les annonces dépassent 20 % des logements.
Prix et contraintes
L’Apur ne publie pas de médiane par arrondissement pour le centre. Le 2e affiche toutefois le ratio d’annonces le plus élevé de Paris (12,5 % des logements) et 12,7 commentaires par annonce. Le revers : le secteur est entièrement couvert par l’interdiction de création du PLU, et 59 % des annonces sont portées par des multi-loueurs. La résidence principale, dans la limite de 90 jours, reste la seule voie simple. Le Marais est détaillé sur la page du 4e arrondissement.
Rive gauche (5e-7e) : des prix élevés et une clientèle fidèle
Profil de demande
Le 5e attire une clientèle universitaire et culturelle. Le 6e et le 7e reçoivent des voyageurs à budget élevé, souvent long-courriers, sensibles au calme. La part des annonces en bail mobilité y est la plus haute de Paris, 24 % dans le 6e et 23 % dans le 7e (Apur), signe d’une demande de moyenne durée.
Prix et contraintes
Avec 219 € dans le 6e et 218 € dans le 7e, la rive gauche affiche les deuxième et troisième médianes de Paris. La demande y est pourtant moins intense : 8,0 commentaires par annonce dans le 6e, contre 11,5 à Paris Centre. Les règlements de copropriété y sont souvent restrictifs, et les trois arrondissements sont dans le secteur d’interdiction du PLU. Voir la page du 6e arrondissement.
Ouest (8e, 9e, 16e, 17e) : affaires, luxe et grands appartements
Profil de demande
L’ouest parisien vit du tourisme d’affaires autant que du loisir. En 2024, Paris Île-de-France a accueilli 367 salons, 6,2 millions de visiteurs et 589 congrès (CCI Paris Île-de-France, édition 2025). Le Palais des Congrès (17e), La Défense et les sièges sociaux du 8e alimentent une demande en semaine, qui réserve tard et accepte des prix plus élevés.
Prix et contraintes
Le 8e est l’arrondissement le plus cher de Paris : 252 € la nuit en médiane, et 64 % des annonces tenues par des multi-loueurs. Le 16e et le 17e comptent chacun plus de 3 200 annonces mais moins de 7 commentaires par annonce : l’offre y dépasse la demande. Le 8e et le 9e sont dans le secteur PLU d’interdiction, le 16e et le 17e y échappent. Voir la page du 8e arrondissement.
Nord et est (10e, 11e, 18e, 19e, 20e) : le volume, à prix accessible
Profil de demande
C’est la zone la plus fournie, avec 16 124 logements entiers disponibles, dont 4 629 dans le 18e et 3 958 dans le 11e. La clientèle est jeune, européenne, attirée par Montmartre, le canal Saint-Martin, Oberkampf et les gares du Nord et de l’Est. Les séjours sont courts et sensibles au prix.
Prix et contraintes
Le 19e (120 €) et le 20e (110 €) affichent les médianes les plus basses de Paris, soit moins de la moitié du 8e. Le 10e reste bien demandé (10,4 commentaires par annonce), le 18e un peu moins (8,4). Le 10e, le 11e et la butte Montmartre sont dans le secteur PLU d’interdiction ; le 19e, le 20e et le reste du 18e sont hors secteur. Voir la page du 11e arrondissement.
Sud (13e, 14e, 15e) : familles, Porte de Versailles et hôpitaux
Profil de demande
Le 15e est le troisième arrondissement en volume (3 845 annonces), porté par le parc des expositions de la Porte de Versailles et la proximité de la tour Eiffel. Le 13e et le 14e sont les moins dotés de Paris (1,3 % et 1,9 % des logements). La clientèle : familles, proches de patients hospitalisés, séjours de moyenne durée.
Prix et contraintes
L’Apur ne publie pas de médiane pour ces arrondissements. L’atout du sud est réglementaire : les trois sont hors du secteur d’interdiction du PLU. Une résidence secondaire y reste soumise à changement d’usage avec compensation, mais la voie n’est pas fermée. Les appartements familiaux avec ascenseur y trouvent une demande régulière. Voir la page du 15e arrondissement.
Petite couronne (92, 93, 94) : moins cher, avec des règles commune par commune
Profil de demande
Hors Paris, l’offre se concentre dans les communes limitrophes : Boulogne-Billancourt (1 300 logements entiers disponibles), Saint-Denis (1 258), Montreuil (986) et Saint-Ouen (922), selon l’Apur. La clientèle est plus française (38 % dans les Hauts-de-Seine contre 15 % à Paris, Eurostat) et suit les événements du Stade de France, de La Défense ou de Villepinte.
Prix et contraintes
Le prix médian tombe à 130 € à Grand Paris Seine Ouest (Boulogne, Issy-les-Moulineaux), 121 € à Paris Ouest La Défense (Neuilly, Levallois, Courbevoie, Nanterre), 105 € à Plaine Commune (Saint-Denis, Saint-Ouen), 90 € à Est Ensemble (Montreuil) et 83 € à Grand-Orly Seine Bièvre. Le plafond reste à 120 jours, sauf à Fontenay-sous-Bois (90 jours depuis le 1er septembre 2025) et à Romainville (90 jours depuis le 1er janvier 2025). Le changement d’usage est soumis à compensation à Boulogne, Issy, Neuilly, Levallois, Courbevoie, Nanterre et Puteaux ; Plaine Commune n’avait aucune règle au 1er septembre 2025. Voir la page de la conciergerie Airbnb dans les Hauts-de-Seine.
Comment arbitrer entre prix par nuit, demande et contraintes ?
- Identifiez votre statut : résidence principale (90 jours à Paris, 120 dans la plupart des communes voisines) ou résidence secondaire.
- Vérifiez le secteur du PLU bioclimatique et le règlement de copropriété avant tout achat ou travaux.
- Comparez le prix médian de l’arrondissement à la demande réelle (commentaires par annonce), pas seulement au prix des voisins.
- Calculez le revenu sur 90 jours, pas sur 365, puis déduisez ménage, linge, taxe de séjour et impôt : en micro-BIC, l’abattement est de 30 % jusqu’à 15 000 € de recettes pour un meublé non classé, 50 % jusqu’à 77 700 € pour un classé (revenus 2025 ; 83 600 € pour les revenus 2026, service-public.fr).
- Obtenez le numéro d’enregistrement et informez le syndic avant de publier la première annonce.
Nous gérons une vingtaine de logements à Paris et en petite couronne depuis 2023. Le constat revient à chaque estimation : un deux-pièces bien placé, loué 90 jours au bon prix, fait souvent mieux qu’un grand appartement cher mais peu réservé. Nos services de gestion Airbnb à Paris et les pages par arrondissement du site partenaire permettent d’affiner, quartier par quartier.
Sources
- Apur, note n° 281, Locations meublées touristiques à Paris en 2025 (janvier 2026)
- Apur, note n° 282, Locations meublées touristiques dans le Grand Paris en 2025 (janvier 2026)
- Ville de Paris, Location limitée à 90 jours (2025)
- Ville de Paris, Meublés touristiques : les règles à suivre
- Ville de Paris, Plan local d’urbanisme bioclimatique (approuvé en novembre 2024)
- Légifrance, loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme
- Légifrance, code du tourisme, article L324-1-1 (version en vigueur depuis le 20 mai 2026)
- Légifrance, décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 relatif à la location de meublés de tourisme
- Ministère du Logement, Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme (septembre 2025)
- Service-public.fr, Location d’un meublé de tourisme (numéro d’enregistrement à 13 caractères), vérifié le 21 mai 2026
- Service-public.fr, Fiscalité des meublés de tourisme (micro-BIC, revenus 2025)
- CCI Paris Île-de-France, Tourisme d’affaires Paris Île-de-France, édition 2025
Questions fréquentes
Quel arrondissement de Paris affiche le prix par nuit le plus élevé sur Airbnb ?
Le 8e arrondissement, avec un prix médian de 252 € la nuit pour un logement entier en octobre 2025, devant le 6e (219 €) et le 7e (218 €), selon l’Apur. À l’autre extrémité, le 20e est à 110 € et le 19e à 120 €. Le prix médian parisien est de 162 €.
Peut-on encore créer un meublé de tourisme dans le Marais ou dans le 11e ?
Non pour une création, c’est-à-dire la transformation d’un logement en meublé de tourisme à l’année. Le PLU bioclimatique interdit toute création dans les arrondissements 1 à 11 et une partie du 18e. Une résidence principale peut en revanche être louée jusqu’à 90 jours par an, avec un numéro d’enregistrement affiché sur l’annonce.
La petite couronne est-elle plus rentable que Paris ?
Les prix y sont plus bas : 139 € de médiane dans la Métropole du Grand Paris contre 162 € à Paris, et 83 € à 130 € selon le territoire. Mais le plafond de la résidence principale reste à 120 jours dans la plupart des communes, et certaines n’imposent ni compensation ni enregistrement. Le résultat dépend donc plus du cadre local que du prix affiché.