Mis à jour le 15 septembre 2026 · Par Camille Gadret, fondatrice de Guest Home Service, conciergerie Airbnb à Paris et petite couronne.
Vous possédez un appartement à Paris et vous vous demandez s’il vaut encore la peine de le louer en courte durée. La question est légitime. Depuis fin 2024, les règles se sont durcies, l’abattement fiscal a baissé et les contrôles de la Ville se sont intensifiés. Dans le même temps, la demande touristique reste très élevée. Ce guide répond à une question simple : faut-il encore louer son appartement en courte durée à Paris, et à quelles conditions ?
Ce guide fait le point pour un propriétaire, en résidence principale ou secondaire, avec des chiffres sourcés et un exemple chiffré. Il vous aide à décider si louer son appartement en courte durée à Paris garde un sens dans votre situation.
Oui, mais dans un cadre strict. Depuis le 1er janvier 2025, une résidence principale parisienne se loue au maximum 90 nuits par an ; une résidence secondaire exige une autorisation de changement d’usage avec compensation. Sur les douze mois clos en août 2026, AirDNA relève un prix moyen de 226 dollars la nuit et 70 % d’occupation à Paris. La rentabilité dépend de votre statut et de vos coûts.
Que change la règle des 90 jours pour une résidence principale ?
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, autorise les communes à abaisser de 120 à 90 jours par an la durée maximale de location touristique d’une résidence principale. Paris a voté cette baisse en décembre 2024. Depuis le 1er janvier 2025, votre logement principal ne peut donc plus être loué à des voyageurs que 90 nuits par année civile.
Le plafond de droit commun reste fixé à 120 jours dans les communes qui n’ont pas délibéré. Au-delà, le dépassement est un manquement sanctionné par l’amende civile (jusqu’à 15 000 €), sans que le logement change de statut. La page paris.fr consultée le 15 septembre 2026 affiche encore les anciens montants (10 000 € et 5 000 €) : les plafonds cités ici sont ceux du code du tourisme en vigueur depuis le 20 mai 2026.
Le numéro d’enregistrement et le portail national
À Paris, toute annonce doit afficher un numéro d’enregistrement à 13 caractères, obtenu en ligne auprès de la Ville. Sans ce numéro, les plateformes retirent l’annonce. La loi Le Meur généralise cette obligation à toute la France via un téléservice national opéré par la Direction générale des entreprises.
Ce portail devait ouvrir au plus tard le 20 mai 2026. Selon la DGE, sa version complète est annoncée pour le quatrième trimestre 2026. Les numéros délivrés par la Ville de Paris restent valables, mais devront être renouvelés sur le portail national dans les mois suivant son ouverture.
Peut-on louer une résidence secondaire en courte durée à Paris ?
Oui, mais le parcours est exigeant. Un logement qui n’est pas votre résidence principale doit obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation auprès de la Ville. Concrètement, il faut transformer en logement une surface équivalente de locaux non résidentiels, comme des bureaux ou un commerce. Dans les arrondissements centraux, la Ville applique des coefficients de compensation renforcés.
Le coût de cette compensation dépasse souvent le bénéfice attendu pour un seul appartement. Louer une résidence secondaire sans autorisation expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par logement, avec astreinte possible.
Le DPE et la copropriété entrent dans l’équation
Depuis le 21 novembre 2024, l’autorisation de changement d’usage n’est délivrée que si le logement affiche un DPE compris entre A et E. À partir du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme qui ne sont pas la résidence principale du loueur devront respecter les seuils de décence énergétique de la location longue durée, soit un DPE entre A et D.
La loi Le Meur modifie aussi l’article 26 de la loi de 1965 sur la copropriété. Quand le règlement contient déjà une clause d’habitation bourgeoise interdisant toute activité commerciale, l’assemblée générale peut interdire les meublés de tourisme à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965 (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix), et non plus à l’unanimité. Cette interdiction ne vise pas les résidences principales. Tout loueur doit par ailleurs informer son syndic dès qu’il obtient un numéro d’enregistrement.
Quelles amendes risque un propriétaire en 2026 ?
La version du code du tourisme en vigueur depuis le 20 mai 2026 relève nettement les plafonds. Le tableau ci-dessous résume les sanctions applicables à un loueur parisien.
| Manquement | Amende maximale | Fondement |
|---|---|---|
| Dépassement du plafond de jours (résidence principale) | jusqu’à 15 000 €, amende civile (plafond en vigueur depuis mai 2026) | Code du tourisme, art. L324-1-1 |
| Absence de numéro d’enregistrement | 10 000 €, amende administrative | Code du tourisme, art. L324-1-1 |
| Fausse déclaration ou faux numéro | 20 000 €, amende administrative | Code du tourisme, art. L324-1-1 |
| Changement d’usage sans autorisation | 100 000 € par local, plus astreinte jusqu’à 1 000 € par jour et par m² | CCH, art. L651-2 |
| Aide à la fraude par un intermédiaire (conciergerie) | 100 000 € | CCH, art. L651-2-1 |
La Ville de Paris dispose d’agents assermentés et reçoit des plateformes le nombre de nuitées par annonce. Le dépassement des 90 jours est donc facile à détecter. Nous détaillons le déroulé d’un contrôle dans notre article sur les contrôles et amendes Airbnb à Paris en 2026.
Quelle fiscalité pour vos revenus de courte durée ?
Les revenus d’un meublé de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour les revenus perçus en 2025 et déclarés au printemps 2026, l’avantage du régime micro-BIC a été réduit pour les meublés non classés.
| Régime (revenus 2025) | Abattement | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Micro-BIC, meublé de tourisme non classé | 30 % (minimum 305 €) | 15 000 € |
| Micro-BIC, meublé de tourisme classé | 50 % (minimum 305 €) | 77 700 € |
| Régime réel | Charges et amortissements déduits | Sans plafond, sur option ou au-delà des seuils |
Au-delà de 15 000 € de recettes, un meublé non classé passe obligatoirement au régime réel. Ce régime permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien et le mobilier, mais exige une comptabilité et une liasse fiscale. Vous restez loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que vos recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou restent inférieures aux autres revenus de votre foyer. Le classement du meublé redevient donc un levier fiscal concret.
Combien rapporte le fait de louer son appartement en courte durée à Paris ?
Deux sources accessibles en ligne donnent l’ordre de grandeur. La note n° 281 de l’Apur (janvier 2026, données Inside Airbnb) compte 48 322 logements entiers disponibles sur Airbnb en octobre 2025, soit 3,5 % du parc parisien, dont 41 % portés par des multi-loueurs. AirDNA, dans ses données mises à jour le 8 septembre 2026, relève sur douze mois un prix moyen de 226 dollars la nuit, un taux d’occupation de 70 % et un revenu par nuit disponible de 159 dollars.
Ces moyennes mélangent studios et grands appartements, centre et périphérie. Pour raisonner par typologie, nous retenons des hypothèses de prix par nuit cohérentes avec cette moyenne. Les montants ci-dessous sont bruts, avant tout coût.
| Typologie (hypothèse de prix par nuit) | Résidence principale, 90 nuits | Résidence secondaire autorisée, 255 nuits (70 %) |
|---|---|---|
| Studio, 130 € | 11 700 € | 33 150 € |
| 2 pièces, 190 € | 17 100 € | 48 450 € |
| 3 pièces, 280 € | 25 200 € | 71 400 € |
Le prix réel varie fortement selon l’arrondissement, l’étage, la vue et les avis. Nous avons comparé les secteurs dans notre analyse des quartiers les plus rentables pour la location saisonnière à Paris.
Quels coûts déduire avant de parler de rentabilité ?
Le chiffre d’affaires n’est pas le revenu. Un logement en courte durée supporte des coûts que la longue durée ne connaît pas, souvent proportionnels au nombre de séjours plutôt qu’au nombre de nuits.
- Frais de plateforme : Airbnb prélève 3 % à l’hôte dans le modèle de frais partagés, ou 15,5 % dans le modèle « frais hôte uniquement », fréquent chez les professionnels.
- Ménage et linge : une prestation à chaque départ, refacturée en partie seulement au voyageur.
- Consommables, petites réparations et usure accélérée du mobilier.
- Énergie, eau, internet et assurance, à votre charge et non à celle d’un locataire.
- Conciergerie, si vous déléguez : HostnFly affiche « à partir de 20 % hors frais de plateforme », WeHost « 20 % TTC hors frais de plateformes », GuestReady travaille sur devis. La fourchette généralement constatée à Paris va de 15 à 25 % HT.
Une gestion défaillante coûte plus cher qu’une commission : annulations, mauvaises notes, annonce reléguée. Nous avons chiffré ces pertes dans notre article sur le coût d’une gestion Airbnb mal faite à Paris.
Courte durée ou longue durée : l’exemple chiffré
Prenons un 2 pièces de 40 m² dans le 11e arrondissement. Selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, le loyer moyen hors charges à Paris, tous arrondissements confondus, atteint 26,3 €/m² au 1er janvier 2025, et 28,3 €/m² pour les nouveaux emménagés. En location nue, ce logement rapporte donc environ 1 050 à 1 130 € par mois, soit 12 600 à 13 600 € par an, les charges d’énergie restant à la charge du locataire.
En courte durée, nous appliquons les hypothèses suivantes : 190 € la nuit, séjours de 3 nuits en moyenne, 60 € de ménage et linge par séjour, 3 % de frais de plateforme, 20 % de commission de gestion (référence du marché, pas notre tarif) et 1 800 € par an d’énergie, d’internet et de consommables pour un logement loué à l’année.
| Poste annuel | Longue durée nue | Courte durée, résidence principale (90 nuits) | Courte durée, résidence secondaire autorisée (255 nuits) |
|---|---|---|---|
| Chiffre d’affaires | 12 624 € | 17 100 € | 48 450 € |
| Frais de plateforme (3 %) | 0 € | – 513 € | – 1 454 € |
| Ménage et linge | 0 € | – 1 800 € | – 5 100 € |
| Énergie, internet, consommables | 0 € | – 600 € | – 1 800 € |
| Gestion (20 %) | 0 € | – 3 420 € | – 9 690 € |
| Revenu avant impôt | 12 624 € | 10 767 € | 30 406 € |
Lecture : pour une résidence principale, la courte durée n’est pas une alternative à la longue durée, puisque vous occupez le logement le reste de l’année. Les 90 nuits représentent un complément d’environ 10 800 € avant impôt dans cet exemple. Pour une résidence secondaire autorisée, l’écart est net : près de 30 400 € contre 12 600 €, avant impôt et avant le coût de la compensation, à amortir sur plusieurs années.
Si vous gérez vous-même, vous récupérez la ligne « gestion », mais vous assumez les arrivées, le ménage et la messagerie sept jours sur sept. Pour une simulation adaptée à votre adresse, vous pouvez demander une estimation gratuite de vos revenus.
Quand déléguer la gestion à une conciergerie ?
Déléguer se justifie quand le temps passé ou la distance dégrade le résultat. Trois signaux reviennent chez les propriétaires que nous rencontrons : plus de vingt séjours par an, une note qui plafonne sous 4,7 faute de réactivité, un calendrier vide hors saison.
- Vérifiez votre statut : résidence principale sous 90 nuits, ou résidence secondaire avec autorisation. Aucune conciergerie sérieuse n’accepte un logement hors cadre : la loi la rend passible de 100 000 € d’amende.
- Comparez les mandats sur le périmètre réel : tarification dynamique, ménage, linge, accueil, suivi des nuitées et déclarations.
- Exigez l’accès en temps réel au calendrier et aux revenus, ainsi qu’une clause de sortie courte.
Guest Home Service gère une vingtaine de logements à Paris et en petite couronne. Nous sommes hôtes depuis 2023 et cumulons près de 300 évaluations voyageurs, avec une note moyenne de 4,5 sur 5. Le détail de notre accompagnement figure sur notre page gestion Airbnb à Paris.
Sources
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, Légifrance (2024)
- Code du tourisme, article L324-1-1, version en vigueur depuis le 20 mai 2026, Légifrance (2026)
- Code de la construction et de l’habitation, article L651-2, Légifrance (2024)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 26, Légifrance (2024)
- Code du tourisme, article L324-2-2, performance énergétique des meublés de tourisme, Légifrance (2024)
- Décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 relatif à la location de meublés de tourisme, Légifrance (2026)
- Ville de Paris, « Location limitée à 90 jours : Paris serre la vis sur les meublés touristiques », paris.fr (19 décembre 2024)
- Ville de Paris, « La location meublée touristique : les règles à suivre », paris.fr (mise à jour 25 mars 2026)
- Service-Public, « Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 » (mise à jour 20 janvier 2025)
- Ministère chargé du Logement, Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme (septembre 2025)
- Direction générale des entreprises, « L’API meublés, guichet unique », entreprises.gouv.fr (mise à jour 23 juillet 2026)
- impots.gouv.fr, « Location meublée » (mise à jour 23 avril 2026)
- Apur, note n° 281 « Locations meublées touristiques à Paris en 2025 » (janvier 2026)
- AirDNA, Paris short-term rental market data (mise à jour 8 septembre 2026)
- OLAP, rapport 2025 sur les loyers de l’agglomération parisienne (août 2025)
- Airbnb, « Frais de service Airbnb », centre d’aide (2026)
- HostnFly, page tarifs (2026)
- WeHost, page d’accueil et tarif (2026)
- GuestReady, page tarifs (2026)
Questions fréquentes
Puis-je louer ma résidence principale plus de 90 nuits si je suis absent une partie de l’année ?
Non, sauf motif prévu par la loi (obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure) que vous devez pouvoir justifier. Au-delà, le logement est traité comme une résidence secondaire et l’amende civile peut atteindre 15 000 € par an.
Faut-il classer son meublé de tourisme ?
Ce n’est pas obligatoire, mais le classement fait passer l’abattement micro-BIC de 30 % à 50 % et le plafond de 15 000 € à 77 700 € pour les revenus 2025. Il exige la visite d’un organisme accrédité et le respect d’une grille de critères d’équipement et de confort.
Un locataire peut-il sous-louer son logement en courte durée à Paris ?
Uniquement avec l’accord écrit de son bailleur, dans la limite de 90 nuits par an et avec un numéro d’enregistrement affiché sur l’annonce. Sans cet accord, la sous-location expose le locataire à la résiliation de son bail.